Die Zinswende und ihre Folgen: Sorge um Hypothekendarlehen?

Die Refinanzierungskosten für Immobiliendarlehen sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Mit zuletzt 3,7 % sind die Zinsen zwar wieder von ihrem Hoch im November 2023 von 4,3 % gesunken. Dennoch sahen wir solche Niveaus zuletzt Ende 2011. Diverse Kreditnehmer, die damals zu niedrigen Zinsen ihre Hypothekendarlehen finanziert haben, müssen diese nach Ablauf der 10-Jahresfrist refinanzieren. Aufgrund der bereits erfolgten Tilgung in der vergangenen Dekade ist die Verdopplung der Zinssätze jedoch wenig besorgniserregend, wodurch die neuen Annuitäten, selbst bei gleichbleibenden Tilgungssätzen, nicht signifikant steigen sollten.

Noch positiver sieht das Bild aus, wenn man die Inflation, höhere Realeinkünfte, aber auch die erfolgte Wertsteigerung seitdem berücksichtigt. Selbst wenn man zum Zinstiefpunkt finanziert hat, als die 10-jährigen Hypothekenkredite zu 1,2 % oder sogar teils tiefer vergeben wurden, dürfte unseres Erachtens auch mit geringeren Tilgungsraten als 2 % eine Refinanzierung für die Kreditnehmer vergleichsweise tragbar sein. Sicherlich wird es Einzelfälle geben, aber eine signifikante Erhöhung der Non-Performing Loans bei Immobiliendarlehen erwarten wir nicht. Schaut man die letzten EZB-Daten an, so ist der Trend für notleidende Wohnimmobilienkredite auf EU-Ebene sogar rückläufig.

Die EZB-Politik beeinflusst maßgeblich die kurzlaufenden Zinsen. Das sogenannte lange Ende der Kurve, die Laufzeiten von 10 bis 30 Jahre sind deutlich relevanter für die Finanzierungskonditionen von Banken. Da sich die Institute meistens über Pfandbriefe refinanzieren, dienen die Renditen 10-jähriger Pfandbriefe zuzüglich eines gewissen Pick-Ups als Ankerpunkt für die Refinanzierungskosten.

Betrachtet man die 10-jährigen Pfandbriefrenditen deutscher Emittenten und rechnet hier eine Spanne von 40 bis 80 Bp. dazu, so kann man die 10-jährigen Hypothekenzinsen relativ gut abbilden. Momentan liegen sie eher am unteren Ende der genannten Bandbreite. Laut der letzten Daten der Bundesbank notierten die Hypothekenzinsen bei 3,7 % - in den vergangenen Monaten sind die Renditen von Pfandbriefen aber noch einmal gestiegen, was wiederum mit den höheren Bauzinsen, die die Immobilienportale aktuell ausgeben, übereinstimmt.

Im ersten Quartal 2025 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland durchschnittlich um 3,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Bereits in Q4 2024 hatten wir wieder einen leichten Wertzuwachs bei den Immobilienpreisen gesehen. Laut Umfragen wird von Marktanalysten für das laufende Jahr ein Plus von 3,5 % erwartet.

In den kommenden Jahren dürfte auch das reduzierte Angebot die Preise treiben. Der rückläufige Trend der Baugenehmigungen aufgrund steigender Zinsen und höherer Kosten hielt im Mai weiter an. In Deutschland fehlen nach Schätzungen des Pestel-Instituts zudem jährlich etwa 360.000 bis 410.000 neue Wohnungen, um den Wohnraummangel zu decken. Zwar rechnen Experten von CBRE damit, dass es auch im Neubau-Segment zu einer Erholung kommt, dies dürfte die Angebot-Nachfrage-Diskrepanz aber nur geringfügig lindern.